Лекция 11. ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
1. Физический износ зданий и сооружений: понятие и сущность.
2. Категории физического износа.
3. Причины износа.
4. Признаки износа.
5. Стадии износа.
В процессе эксплуатации здания (сооружения)и его конструктивные элементы постепенно теряют свои первоначальные свойства, поэтому принято считать в строительной
сфере, что после сдачи объекта в эксплуатацию начинается период его износа.
Физический износ зданий (сооружений) – это величина, которая означает степень ухудшения технических и других характеристик объекта.
Существуют следующие категории физического износа зданий и сооружений: исправимый и неисправимый.
Исправимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно.
Для измерения исправимого износа проводится оценка стоимости всех элементов здания (сооружения), которые требуют ремонта, включая:
- замену окон;
- покраску поверхностей;
- ремонт крыши;
- ремонт неисправной проводки;
- ремонт отопления и кондиционирования.
Если увеличение стоимости здания (сооружения) компенсирует стоимость этих работ, то износ считается исправным.
Неисправимый физический износ - это износ, при котором рост цена на недвижимость не покрывает расходы на его ремонт.
Существуют следующие виды неисправимого износа:
1. Неисправимый износ короткоживущих элементов (с меньшим сроком службы, чем сами улучшения);
2. Неисправимый износ долгоживущих элементов (срок жизни которых равен или больше, чем у проведенных улучшений).
Например, если фундамент здания не исправен, то его ремонт потребует восстановления всей конструкции «с нуля».
Такие изменения превышают ожидаемое увеличение стоимости недвижимости. Ремонт считается неисправным.
Физический износ зданий (сооружений) обуславливается причинами, признаками и стадиями износа.
Причины износа. Физический износ здания (сооружения) зависит от следующих факторов:
1. Длительная и не правильная эксплуатация здания (сооружения);
2. Истираемость материалов, используемых в отделке здания (сооружения) или его отдельных конструктивных элементов;
3. Агрессивное воздействие атмосферных факторов, которые вызывают:
- размыв фундамента;
- коррозию и эрозию стройматериалов;
- промерзание оснований;
- боковое давление ветра на конструкцию;
4. Динамические и механические воздействия, приводящие к неравномерной осадке здания (сооружения);
5. Биологические факторы: насекомые, бактерии, грибки;
6. Стихийные бедствия: землетрясения, наводнения, пожары, ураганы и др.;
7. Ошибки при проектировании зданий (сооружений);
8. Ошибки, допущенные при возведении здания (сооружения), например, неправильная кладка или не качественный бетон.
Признаки износа. На изменение эксплуатационных свойств строительной конструкции зданий (сооружений) указывают следующие признаки физического износа:
- сколы, трещины, выбоины;
- выпадение отдельных камней из стен кладки, надземной части цоколя и фундаментных столбов;
- выпучивание и перекосы цоколя (нижнего элемента строения, который находится над фундаментом);
- перекосы дверных и оконных проемов;
- осадка отдельных участков стен, искривление их горизонтальных линий;
- нарушение монолитной кладки;
- отслоение и отпадение штукатурки, выветривание швов;
- трещины в перемычках и карнизах;
- увлажнение стеновых поверхностей, появление высолов;
- смещение или прогиб плит в отношении одна к другой из-за деформаций;
- оголение арматуры;
- следы протечек или промерзаний на фасадах.
Существуют следующие стадии физического износа:
1. Устранимая- ухудшаются эксплуатационные и технико-экономические показатели;
2. Неустранимая – дальнейшая эксплуатация зданий (сооружений) невозможна.
Согласно типологической классификации все здания, которые определяются показателями физического износа делятся на следующие группы:
Гражданские – это:
- жилые здания (дома, гостиницы, общежития), предназначенные для временного или постоянного проживания;
- объекты административного или социально-культурного назначения (школы, больницы, театры, магазины, клубы и др.);
Производственные – это промышленные цехи и корпуса, сельскохозяйственные объекты (зерно-и-овощехранилища, птичники, коровники и др.).