Лекция 21. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
ПРИ ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ
1. Виды стоимости объекта недвижимости при технической инвентаризации.
2. Сборники УПВС (укрупненные показатели по восстановительной стоимости).
Инвентаризационная стоимость – это восстановительная стоимость объекта с учетом износа и динамики роста цен на строительную продукцию,
работы и услуги на 01 января каждого года.
Инвентаризационная стоимость определяется в следующем порядке:
1. Определяется восстановительная стоимость объекта недвижимости;
2. Определяется действительная (остаточная) стоимость объекта недвижимости с учетом физического износа;
3. Определяется инвентаризационная стоимость объекта недвижимости на дату оценки с учетом индексации цен.
Инвентаризационная стоимость отличается от реальной (рыночной) стоимости в 10-15 раз, поэтому её постепенно убирают и вводят кадастровую
стоимость объекта недвижимости (может отличаться от рыночной стоимости в 1,5-3 раза). В современных условиях налог на объекты недвижимости
рассчитывается по кадастровой стоимости.
Восстановительная стоимость объекта недвижимости (затраты на полное восстановление объекта) – это расходы на строительство его точной копии,
с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, что и объекта оценки.
Восстановительная стоимость здания определяется в следующей последовательности:
1. Устанавливается территориальное поле и климатический район, к которым относится населенный пункт объекта оценки;
2. Выявляются технические характеристики оцениваемого объекта:
- объем здания;
- этажность здания;
- назначение (а не фактическое использование) здания;
- характеристика основных конструкций здания;
- степень благоустройство здания и т.п.;
3. Из сборника УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости) выбирается таблица, подходящая по характеристике объекта.
Действительная стоимость объекта недвижимости определяется путем уменьшения первоначальной стоимости на сумму объекта оценивания (из-за физического износа).
Приведение действительной стоимости осуществляется путем применения коэффициентов индексации, которые прописаны в сборниках УПВС
(укрупненные показатели восстановительной стоимости в ценах 1969 года).
Индексы изменения цен утверждаются ежегодно организациями исполнительной власти и публикуются в периодически издаваемых постановлениях
Правительства РФ и распоряжений глав администраций субъектов Российской Федерации.
Восстановительная стоимость объектов недвижимости определяется:
- методом оценки по сметно-финансовому расчету;
- методом оценки по укрупненным показателям восстановительной стоимости
| Признаки сравнения | Метод оценки по сметно-финансовому расчету |
Метод оценки по укрупненным показателям восстановительной стоимости |
|---|---|---|
| Точность определения стоимости | Более точный | Менее точный |
| Временные затраты | Большие | Малые |
| Денежные затраты | Большие | Малые |
На практике используют метод оценки по укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС), которые сгруппированы в сборниках по отраслям народного хозяйства
или по видам зданий (сооружений).
СБОРНИКИ УПВС
Сборники УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости) содержат оценочные таблицы, которые состоят из двух частей:
Первая часть таблиц содержит характеристики здания: этажность, группу капитальности, объем, характеристику конструктивного решения, степень
благоустройства, оценочные показатели (восстановительную стоимость).
Укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений в таблицах сборников приведены для территориальных поясов и климатических районов.
Вторая часть таблиц содержит удельные веса конструктивных элементов.
К сборникам прилагается общая часть и техническая часть, в которых даны:
- общие указания по работе по сборникам и необходимые примечания;
- распределение отдельных частей территории страны на территориальные пояса и климатические районы;
- распределение жилых, общественных и производственных зданий по группам капитальности;
- различные поправочные коэффициенты, надбавки и уменьшения с наличием или отсутствием в оцениваемом здании того или иного вида благоустройства.
Для правильности оценивания здания по сборникам УПВС необходимы следующие данные:
1. Местонахождение строения (территориальный пояс и климатический район);
2. Сейсмичность района расположения объекта оценки в баллах;
3. Время возведения здания;
4. Количество этажей (не считая подвалов, мезонинов, мансард и светелок);
5. Объем здания;
6. Полезная внутренняя высота;
7. Краткое описание фундамента, стен и перегородок, перекрытий, кровли, полов, проемов, внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств;
8. Степень архитектурного оформления.