Лекция 23. ПОДГОТОВКА ТЕХНИЧЕСКОГО ПЛАНА
НА ОБЪЕКТ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
1. Технический план: понятие и сущность.
2. Виды технического плана.
3. Документы, необходимые для подготовки технического плана.
4. Этапы оформления технического плана.
5. Нормативно-правовое регулирование подготовки технического плана.
Любой объект недвижимости должен быть внесен в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Для этого объект недвижимости требуется
описать, то есть создать документ, в котором содержатся все характеристики объекта.
Технический план – это детальное описание объекта недвижимости, к которому прилагаются чертежи, схемы и текстовое описание объекта недвижимого имущества.
Технический план объекта недвижимости необходим при:
- заключении сделки с недвижимостью – это оформление купли-продажи, наследства, долгосрочной аренды и дарения;
- необходимости правки ошибки, когда фактические параметры не соответствуют информации, указанной в реестре;
- внесении сведений в базу ЕГРН;
- узаконивание перепланировки;
- вводе новостройки в эксплуатацию;
- получение долей недвижимости правообладателями;
- легализации самовольной постройки;
- разрешении разнообразных споров в суде;
- расчете стоимости объектов недвижимости;
- присвоении почтового адреса.
Существуют следующие виды технического плана:
1. Технический план здания оформляется для жилого и нежилого объекта недвижимости.
Технический план здания оформляется для коттеджей, многоквартирных жилых домов, складов, офисных зданий, торговых центров и отдельно
строящихся зданий, которые предназначены для проживания, хранения товаров, работы, содержания животных;
2. Технический план помещения составляется на обособленную часть здания – офис, квартиру, комнату, гаражный бокс;
3. Технический план сооружения – это план инженерной конструкции: дороги, линии электропередач, газопровода, водопровода, дамбы, железной дороги и других объектов.
Для подготовки технического плана на объект капитального строительства необходим следующий список документов, который зависит от вида недвижимого имущества:
| Тип объекта недвижимости | Краткое описание | Необходимые документы | |
|---|---|---|---|
| 1 | Частный дом | Частное домовладение должно располагаться на землях с предназначением ИЖС (индивидуального жилищного строительства) или ЛПХ (личного подсобного хозяйства) |
1. Паспорт заказчика (оригинал и копия); 2. Правоустанавливающие документы на земельный участок и дом; 3. Проектная документация; 4. Техпаспорт (если есть в наличии); 5. Выписка из ЕГРН (кадастровый паспорт); 6. Документы о присвоении адреса (если имеется); 7. Разрешение на строительство |
| 2 | Дачный дом | Строение должно быть жилым на землях СНТ (садоводческого некоммерческого товарищества). Регистрация проживания не предполагается. |
1. Документ удостоверяющий личность (оригинал и копия); 2. Выписка ЕГРН на участок; 3. Документы, подтверждающие право собственности |
| 3 | Квартира | Техплан целесообразно заказывать при первичной регистрации, после проведения перепланировки, при обнаружении ошибок в документации при проведении сделок | 1. Правоустанавливающие документы (участие в долевом строительстве); 2. Свидетельство о регистрации права собственности на объект недвижимости; 3. Поэтажный план; 4. Разрешение на ввод в эксплуатацию многоэтажного дома (необходимо получить у застройщика); 5. Акт приема-передачи; 6. Проект перепланировки, согласованный с госорганами |
| 4 | Многоквартирный дом | Техплан получает застройщик перед введением многоквартирного дома в эксплуатацию | 1. Проектная документация; 2. Разрешение на ввод в эксплуатацию; 3. Правоустанавливающие документы на многоквартирный дом, на участок земли, на котором располагается дом; 4. Документация, подтверждающая соблюдение строительных норм |
| 5 | Отдельное помещение | Техплан получают для актуализации данных помещений |
1. Правоустанавливающие документы на землю и объект капитального строительства; 2. Паспорт гражданина РФ или другой документ, удостоверяющий личность; 3. Проект, разрешение на строительство или техпаспорт; (если имеется); 4. Документация о присвоении адреса (если имеется) |
| 6 | Сооружение | Сооружение может быть общественное, сельскохозяйственного назначения, универсального типа |
1. Документация на участок и сооружение правоустанавливающего характера; 2. Постановление о присвоении адреса (если имеется); 3. Проект, разрешение на возведение сооружений или техпаспорт (если имеется); 4. Документ заказчика |
| 7 | Здание | К этому типу недвижимости относятся гражданские и производственные здания (складские, коммунальные, цеховые, спортивные и т.д.) | 1. Удостоверение личности (документ заказчика); 2. Если у здания есть адрес – документы о его присвоении; 3. Правоустанавливающая документация на здание и земельный участок; 4. Техпаспорт, проектная документация; 5. Разрешение на строительство |
| 8 | Гараж | Гараж может располагаться на территории кооператива или стоять отдельно |
1. Паспорт заказчика услуги; 2. Документы о присвоении адреса (если имеются); 3. Документы правоустанавливающего характера на гараж и землю; 4. Документация, разрешающая строительство |
| 9 | Нежилое помещение | К нежилым помещениям относятся любые помещения, не предназначенные для проживания людей | 1. Документация, подтверждающая право собственности; 2. Поэтажные планы, экспликация; 3. Проектная документация, если планируется перепланировка |
| 10 | Объект незавершенного строительства | Техплан необходим для получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию |
1. Разрешение на возведение здания или сооружения; 2. Правоустанавливающие документы на земельный участок; 3. Заключение о соответствии технических требований и проекту; 4. Постановление о присвоении адреса (если имеется); 5. Проектная документация или техпаспорт (если имеется) |
Технический план на объект капитального строительства оформляется в несколько этапов:
Первый этап. Подача заявления от заказчика и составление сметы работ;
Второй этап. Подписывается договор и проверяются все правоустанавливающие документы заказчика;
Третий этап.Производятся необходимые замеры, если отсутствует техническая документация на объект недвижимости;
Четвертый этап. Составляется технический план объекта;
Пятый этап. Документация (графическая и текстовая части технического плана) предоставляется заказчику;
Шестой этап. Технический план регистрируется в Росреестре.
В отношении объектов недвижимости производятся кадастровые работы, которые необходимы:
1. При образовании объекта (построили здание и следует разделить земельный участок; выделить часть здания или части земельного участка);
2. При изменении характеристик объекта (проведена реконструкция, перепланировка или переустройство и требуется установить границы земельного
участка или оформить прирезку – увеличение фактической площади участка за счет самовольно занятых земель);
3. При прекращении существования строения (снос, демонтаж, пожар и т.д.).
Всеми этими работами занимается кадастровый инженер, который выезжает на местность и проводит полевые работы:
- обмер и съемка участка;
- определение площади объекта недвижимости;
- описание местоположение объекта недвижимости и т.д.
Кадастровый инженер подготавливает следующие документы:
1. Межевой план, если работы проводились в отношении земельного участка или его части;
2. Технический план, если работы проводились в отношении зданий, сооружений, помещений и т.д.;
3. Акт обследования, если прекратило существование объекта недвижимости. Этот документ подтверждает гибель или уничтожение объекта.
Нормативно-правовое регулирование работ по подготовке технического плана:
- Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»;
- Жилищный кодекс Российской Федерации;
- Градостроительный кодекс Российской Федерации;
- Гражданский кодекс Российской Федерации.