Лекция 15. ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ
1. Правила землепользования и застройки: понятие и сущность.
2. Основные элементы Правил землепользования и застройки.
Правила землепользования и застройки – это акт градостроительного зонирования, в котором поселение разделено на территориальные зоны с установленным
порядком использования и регулируют градостроительный процесс.
Согласно Градостроительного кодекса Российской Федерации Правила землепользования и застройки разработаны в целях:
- создания условий для устойчивого развития территорий развития поселения, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
- создания условий для планировки территорий поселения;
- обеспечение прав и законных интересов физических, юридических лиц и первообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
- создание условий для привлечения инвестиций.
Принципами Правил землепользования и застройки являются:
1. Комплексный подход к управлению земельными ресурсами, учитывающий успехи науки и практики в области землепользования;
2. Государственное регулирование и контроль соблюдения норм и правил землепользования;
3. Обеспечение свободного доступа к информации о Правилах землепользования и застройки, прозрачные и открытые процедуры публичного обсуждения и принятия решений.
Основными требованиями Правил землепользования и застройки являются:
1. Зоны и режимы использования земельных участков – это определение границ и условий использования территории различными видами деятельности: жилой застройки,
промышленности, сельского хозяйства, охраны природы и т.д.;
2. Категории земельных участков позволяют установить ограничения на использование земли в соответствии с её природной и экономической ценностью.
Категории земель устанавливаются на основе типа почв, наличия рек и озер, лесов и т.д.;
3. Проектирование и строительство объектов – это определение стандартов, которым должны соответствовать строящиеся объекты: высота зданий, планировочная
организация территории, размеры зон для парковки автомобилей, ограничения на размещение вывесок и рекламных конструкций и т.д.;
4. Охрана природы – сохранение природных ресурсов, охрана биоразнообразия, защита населения и т.д.;
5. Эксплуатация объектов – режим работы промышленных предприятий, частота ремонтов сооружений, сроки ввода в эксплуатацию новых объектов;
6. Меры по регулированию и контролю – организация инспекции и надзора за застройкой, установление штрафов за нарушение Правил;
7. Порядок применения Правил землепользования и застройки, порядок внесения изменений в указанные Правила;
8. Графический материал:
- карта градостроительной зонирования;
- карта с особыми условиями землепользования;
9. Градостроительные регламенты.
Правила землепользования и застройки включают следующие элементы:
1. Порядок применения и внесения изменений в Правила землепользования и застройки;
2. Карту градостроительного зонирования;
3. Градостроительные регламенты.
Порядок применения Правил землепользования и застройки и внесение в них изменений включает положения:
- о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;
- об изменении видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;
- о подготовке документации по планировке территории местного самоуправления и т.д.;
На карте градостроительного зонирования:
1. Устанавливаются границы территориальных зон, которые должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне;
2. Отображаются:
- границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, муниципального округа, городского округа;
- границы зон с особыми условиями использования территорий;
- границы территорий культурного наследия;
- границы территорий исторических поселений федерального и регионального (местного) значения;
- территории, в границах которых предусматриваются осуществление комплексного развития территории.
В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах территориальной зоны,
указываются:
- виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства;
- минимальные (или максимальные) размеры земельных участков и параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
- требования к архитектурно-градостроительному облику объектов капитального строительства.
Правила землепользования и застройки формируют основные процедуры землепользования, установленные для территориальной единицы.
Состав Правил землепользования и застройки может быть различным в зависимости от региона и местных условий и является важным инструментом для
управления территориями и развития градостроительства.