Лекция 12. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ
1. Земельный участок как объект недвижимости.
2. Правовые сделки по приобретению земельного участка как объекта недвижимости.
Земельный участок – это недвижимое имущество, которое представляет собой часть земной поверхности и позволяет определить её (поверхность)
в качестве индивидуальной определенной вещи.
Земельный участок является недвижимым имуществом и такое имуществе невозможно переместить.
Земельный участок как объект недвижимости имеет следующие признаки:
1. Невосполнимость – то есть не способность к самовосстановлению, что может привести к полному уничтожению земельного участка;
2. Ограниченная территория – предел, установленный природой (или межеванием);
3. Неуничтожимость – то есть невозможность уничтожения;
4. Непотребляемость – это свойство вещи, которое позволяет ей не исчезать в процессе использования;
5. Принадлежность – это совокупность сведений о праве собственности, который подтверждается достоверными документами.
Земельный участок как объект недвижимости обладает следующими характеристиками:
1. Кадастровый номер земельного участка;
2. Местоположение (адрес) земельного участка;
3. Реквизиты собственника земельного участка;
4. Постройки, находящиеся на земельном участке;
5. Границы земельного участка;
6. Статус земельного участка (учитывается при регистрации в ЕГРН – едином государственном реестре недвижимости).
Каждый земельный участок имеет свою категорию использования, что фиксируется в документации, в которой прописывается вид деятельности:
1. Сельскохозяйственная деятельность позволяет:
- выращивать овощные культуры;
- производить зерновые культуры;
- получать плоды, ягоды;
- выращивать животных;
- разводить пчел.
2. Дачная деятельность. Земельный участок предназначен для использования личного потребления и разрешается:
- строительство дачного дома;
- выращивать культуры для личного потребления;
3. Жилищная деятельность – на земельном участке разрешено:
- возводить жилой дом, высота которого не может превышать трех этажей;
- возводить хозяйственные постройки (гараж, сарай);
- выращивать плодовые деревья и сельскохозяйственные культуры.
При отсутствии жилого дома возведение сада или гаража – запрещено.
4. Фермерская (крестьянская) деятельность – это разведение скота или птицы, выращивание деревьев или овощей и т.д.
Владелец земельного участка должен иметь статус индивидуального предпринимателя.
На земельный участок составляется паспорт, который содержит:
1. Экспликацию земли – отражаются:
- застроенная территория;
- площади под инженерные коммуникации;
- дороги, дамбы, карьеры, отвалы;
- площади насаждений, садов, пашни, сенокосов и т.д.;
- площади болот, песков, водных поверхностей;
2. Размер земельного налога или арендный платы с единицы площади;
3. Расчетную и рыночную стоимость земельного участка;
4. Балансовую стоимость строений, сооружений и насаждений;
5. Общую стоимость земельного участка и строений;
6. Инженерно-технические характеристики;
7. Экологические показатели;
8. Залежи полезных ископаемых и т.д.
Согласно Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок – это недвижимая вещь с которой выполняются различные правовые сделки:
- купля-продажа;
- залог по ипотеке;
- мена земли;
- сдача в аренду;
- вклад в уставный капитал;
- передача в наследство или в дар.
Сделка по приобретению земли не предоставляет право изменения её целевого направления. Все ограничения сохраняются с переходом права собственности.
Земельный участок и сооружения, возведенные на нем – неотделимы друг от друга.
Покупка земельного участка предоставляет право на приватизацию земли и объектов на ней.
Не подлежат продаже следующие земельные участки:
- земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, охраняемый или особым образом используемая природная территория;
- земельный участок лесного и водного фонда;
- земельный участок оздоровительного и историко-культурного назначения;
- земельный участок крематория или кладбища;
- земельный участок для которого законодательством Российской Федерации установлен особый режим;
- земельный участок, зараженный опасными веществами и подвергшийся биогенному заражению;
- земельный участок общего пользования (улицы, дороги, проезды, набережные, парки, скверы, сады, бульвары, водоемы и т.д.);
- земельный участок, расположенный в морских, речных и воздушных портах федерального значения или зарезервированный для перспективного развития территории;
- земельный участок, находящийся во временном пользовании без права возведения капитальных строений;
- земельный участок, по которому имеются споры о принадлежности этого земельного участка или прочно связанных с ним (земельным участком) объектов недвижимости.
Земельный участок в обязательном порядке регистрируется в ЕГРН – Едином государственном реестре недвижимости, в противном случае собственник земельного
участка ограничен в пользовании и распоряжении этой территорией.