Лекция 5. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК С ЗЕМЛЕЙ
1. Сделки с земельными участками.
2. Порядок оформления сделок.
3. Правовое регулирование сделок с землей.
Земельный участок – это часть поверхности земли, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, определенное правовое положение,
количественную оценку, стоимость, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации.
Сделки с земельными участками регулируются:
- Конституцией Российской Федерации;
- нормами гражданского законодательства;
- нормами Земельного кодекса Российской Федерации;
- федеральными законами Российской Федерации;
- законами субъектов Российской Федерации (регионов);
- указами Президента Российской Федерации;
- постановлениями Правительства Российской Федерации.
Сделка – это вид юридического факта (действия), цель которого установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Сторонами сделки выступают участники земельных отношений:
- граждане (физические лица);
- юридические лица;
- Российская Федерация;
- субъекты Российской Федерации (регионы);
- муниципальные образования.
Земельные участки являются объектами гражданского оборота, главным образом в результате сделок, которые согласно Гражданского и Земельного кодексов
Российской Федерации существуют сделки следующих видов:
1. Купля-продажа – это возмездная передача участка земли от продавца покупателю;
2. Дарение – это безвозмездная передача земельного участка её владельцем другому лицу (часто родственнику или знакомому);
3. Аренда – права собственника остаются у владельца, а арендатор получает временное право пользования земельным участком;
4. Мена – это обмен земельного участка на другие активы: земельный участок в другом месте, квартиру, автомобиль и т.д.;
5. Получение по наследству – после смерти собственника земельный участок (недвижимость) переходит его близким родственникам или лицам,
указанным в завещании (если таковое было составлено);
6. Предоставление в залог – при взятии крупного кредита (обязательства), финансовые организации просят обеспечить кредит залогом.
Иногда в качестве залога выступают земельные участки.
Порядок оформления сделок с землей состоит из следующих этапов:
Первый этап. Согласование всех этапов сделки перед её (сделки) оформлением:
- определение стоимости (если сделка возмездная);
- сроки совершения сделки;
- порядок регистрации сделки;
- гарантии;
- механизм разрешения споров.
Грамотное согласование деталей сделки – это гарантия отсутствия конфликтов в будущем;
Второй этап. Составление договора – любые сделки с землей обязательно должны быть заключены с помощью официального договора в письменной форме;
Третий этап. Подписание договора сторонами – право подписи имеют только те лица, которые указаны в тексте договора или их официальные представители,
действующие на основании доверенности в присутствии юриста (нотариуса);
Четвертый этап. Регистрация перехода прав собственности в земельном кадастре. Только после этой регистрации сделка считается полностью завершенной.
Правовое регулирование сделок с землей содержится в Земельном кодексе Российской Федерации, который основывается на нормах Конституции Российской Федерации:
| Конституция Росссийской Федерации | Земельный кодекс Российской Федерации |
|---|---|
| Собственник свободно владеет, пользуется и распоряжается землей, но свободное распоряжение землей может быть ограничено в публичном интересе | Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица), или иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте |
| Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц |
1. Установлен ряд требований, которые являются обязательными: - к объекту договора купли-продажи (земельному участку) – должен быть проведен кадастровый учет; - к продавцу земельного участка – предоставлению покупателю информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования; - к условиям договора купли-продажи земельного участка; - к информации, предоставляемой продавцом в отношении земельного участка и о гарантиях покупателю земельного участка; 2. Собственники расположенных на земельных участках (находящиеся в государственной или муниципальной собственности) зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию таких земельных участков; 3. Иностранные граждане, лица без гражданства не могут получить по наследству земельный участок в собственность; 4. Иностранные юридические лица и российские юридические лица с более, чем 50% доли иностранного капитала в уставном (складочном) капитале не получают земельный участок по наследству в собственность. |
Имущественные отношения с земельными участками по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами Российской Федерации.