ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ № 4
Тема – Правовое регулирование земель населённых пунктов.
Продолжительность – 4 часа.
Цель – Знакомство с правовым режимом земель населённых пунктов
МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ
ЗАДАНИЕ:
1. Изучить материал, предоставленный ниже.
2. На основании изученного материала составить отчет:
- доклад (на 5 минут) – написать «вручную»;
- презентация – не более 15 слайдов.
3. Подготовиться к публичной защите отчета.
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЁННЫХ ПУНКТОВ
1. Понятие и состав земель населенных пунктов.
2. Планирование использования земель населенных пунктов.
3. Правовое регулирование застройки земель населенных пунктов.
4. Правовой режим земельных участков для жилищного, дачного, гаражного строительства, предпринимательской деятельности.
I. Понятие и состав земель населенных пунктов.
Земли, занятые населёнными пунктами, предназначены для размещения городов, поселков, сельских населенных пунктов и объектов недвижимости,
обеспечивающих жизнедеятельность населения.
Землями населённых пунктов являются все земли в пределах городской, поселковой черты и черты сельских населённых пунктов.
Черта населённого пункта – это внешняя граница земель города, поселка, сельского населённого пункта, которые отделяют их от других категорий земель.
Правовой режим категории земель населённых пунктов определен в Земельном и Градостроительном кодексах Российской Федерации.
В основе правового режима земель населённых пунктов лежит принцип комплексного регулирования использования этих земель и объектов недвижимости,
находящихся на них и прочно связанных с землей.
Земли населённых пунктов по целевому назначению делятся на:
- земли городской, поселковой и сельской застройки;
- земли общего пользования;
- земли сельскохозяйственного использования и другие угодья;
- земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
- земли, занятые лесами, а в городах – городскими лесами;
- земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и т.д.
Земли городской, поселковой и сельской застройки – это наиболее важная часть земель населенных пунктов. К ним относятся земли застроенные или
подлежащие застройке жилыми, культурно-бытовыми, административными, деловыми, производственными, складскими, религиозными строениями и сооружениями.
Земли общего пользования в городах, посёлках и сельских населённых пунктах состоят из земель:
- используемых в качестве путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные);
- для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения (парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи);
- полигонов для захоронения неутилизированных промышленных отходов;
- полигонов бытовых отходов и мусороперерабатывающих предприятий и т.д.
На этих землях осуществляется право общего землепользования, и большая их часть не предоставляется организациям.
На землях общего пользования разрешается возведение капитальных строений и сооружений в соответствии с целевым назначением этих земель,
а также временных строений и сооружений облегчённого типа (палатки, киоски и т.д.).
Земли сельского хозяйственного использования в городах, поселках, сельских населённых пунктов – это земли, используемые предприятиями
(организациями) и гражданами для нужд городского хозяйства:
- пашня, сады, виноградники, огороды, сенокосы, пастбища;
- кустарники, торфяники, овраги, карьеры и т.д.
Правовой режим сельскохозяйственного использования отличается от правового режима сельскохозяйственного назначения, хотя, фактически,
имеют аналогичное целевое использование.
Земли сельскохозяйственного использования входят в состав населённых пунктов и расположены в пределах городской, поселковой черты и черты
сельских населённых пунктов.
Земли сельскохозяйственного использования являются резервными территориями для застройки населённых пунктов и в случае необходимости изымаются у собственников,
владельцев, пользователей и арендаторов земель для нужд строительства, и благоустройства населённого пункта.
В отношении земель сельскохозяйственного использования не действует принцип приоритета использования земель сельскохозяйственного назначения.
Земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко- культурного назначения являются частью земель населённого пункта и находятся
в ведении городских, поселковых и сельских администраций (не путать с землями федерального значения).
Любая деятельность на этих землях, противоречащая их целевому назначению, запрещается. Строительство на землях природоохранного, оздоровительного,
рекреационного и историко- культурного назначения разрешается только по решению городской, поселковой или сельской администрации.
Земли, занятые лесами в населённых пунктах служат для:
- охраны ландшафтов, растительного и животного мира;
- сохранения окружающей среды;
- организации отдыха населения;
- защиты территории от ветровой и водной эрозии.
Леса на землях населённых пунктов (поселений) не входят в состав лесного фонда.
В лесных хозяйствах (лесах), расположенных на землях населённых пунктов запрещается лесопользование, не совместимое с назначением этих лесов.
Допускаются следующие работы на этих территориях (согласно Лесного кодекса Российской Федерации):
- рубки ухода;
- санитарные рубки;
- рубки реконструкции и обновления и т.д.
Земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны в городах, посёлках,
сельских населенных пунктов – это земли, предоставленные предприятиям (организациям) для осуществления возложенных на них задач.
Размещение на этих землях построек и сооружений, проведение работ по благоустройству осуществляются по согласованию с городскими, поселковыми и
сельскими администрациями.
II. Планирование использования земель населённых пунктов.
В основе правового регулирования использования земель населённых пунктов лежит принцип планирования в соответствии с генеральными планами и проектами
планировки и застройки.
Генеральные планы и проекты планировки и застройки городов, посёлков, сельских населенных пунктов определяют основные направления использования
земель населённых пунктов для промышленного и жилищного строительства, благоустройства и размещения мест отдыха населения.
Генеральный план – это основной градостроительный документ, который определяет в интересах населения и государства условия формирования
среды жизнедеятельности, направления и границы развития территорий поселений, зонирование территорий, развитие инженерной, транспортной и
социальной инфраструктур, градостроительные требования, предъявляемые к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных
территорий, экологическому и санитарному благополучию.
Генеральный план населённых пунктов содержит:
- основные направления развития территории поселения;
- особенности социально-экономического развития поселения;
- особенности природно-климатических условий поселения;
- численность населения поселения;
- зоны различного функционального назначения и ограничения на использование территорий этих зон;
- меры по защите поселения от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
- направления развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;
- соотношение застроенной и не застроенной территорий поселения;
- территории резерва для развития поселения.
При разработке генерального плана исторического поселения учитываются:
- историко – архитектурный план поселения;
- проекты зон охраны памятников истории и культуры.
Процесс планирования использования земель населённых пунктов обеспечивает соблюдение прав граждан на благоприятную среду жизнедеятельности
(Градостроительный кодекс Российской Федерации) это:
- участие граждан и общественных объединений в градостроительной деятельности;
- государственное нормирование градостроительной деятельности;
- лицензирование градостроительной деятельности;
- сертификацию строительных материалов;
- государственный и общественный контроль за градостроительной деятельностью и т.д.
Граждане Российской Федерации и общественные объединения в случаях, если градостроительная деятельность затрагивает их интересы, имеют право:
1. Требовать в административном или судебном порядке отмены решения о размещении проектировании, строительстве, реконструкции или вводе в эксплуатацию объектов
в случае нарушения законодательства Российской Федерации о градостроительстве;
2. Требовать в административном или судебном порядке ограничения, приостановления или прекращения деятельности предприятий и других объектов, которые
эксплуатируются с нарушением законодательства Российской Федерации о градостроительстве;
3. Обжаловать в суде заключения органов государственной экспертизы градостроительной и проектной документации;
4. Предъявлять в суд иски о возмещении вреда, причиненного здоровью и имуществу граждан в связи с нарушением законодательства Российской Федерации о градостроительстве;
5. Требовать в порядке, предусмотренном действующим законодательством, привлечения к ответственности граждан, виновных в нарушении законодательства
Российской Федерации о градостроительстве.
III. Правовое регулирование застройки земель населённых пунктов.
Регулирование застройки территорий населённых пунктов – это правовое средство обеспечения прав граждан на благоприятную окружающую среду.
Правила застройки – это нормативно-правовой акт местного самоуправления, в котором установлен порядок градостроительной деятельности на
территориях населённых пунктов и разрабатывается на основе генерального плана поселения.
В сфере регулирования застройки поселения разрабатывается проект планировки, который состоит из следующих элементов:
- красных линий и линии регулирования застройки;
- границ земельных участков;
- размещения объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения;
- плотности и параметров застройки;
- параметров улиц, проездов, пешеходных зон, коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования и благоустройства территории.
Проект планировки – это основа для разработки:
- проектов межевания территорий;
- проектов застройки кварталов, микрорайонов и т.д.
Проект межевания территории разрабатывается для застроенных территорий и подлежащих застройке в границах установленных красных линий.
Существуют следующие правила межевания:
1. Межевание территорий общего пользования в границах застроенных территорий населённых пунктов не проводится;
2. Размеры земельных участков в границах застроенных территорий поселений устанавливаются с учётом фактического землепользования и градостроительных нормативов;
3. Территории, размеры которых превышают градостроительные нормативы, то такие территории выделяются для строительства объектов недвижимости при условии
соответствия градостроительного регламента.
Проект межевания территорий утверждается органами местного самоуправления и является основанием для установления границ земельных участков на местности.
Проект застройки разрабатывается для территорий кварталов, микрорайонов в границах установленных красных линий или границ земельных участков.
В проекте застройки земельных участков, кварталов, микрорайонов определяется:
- линия регулирования застройки;
- расположение зданий, строений и сооружений, этажность, тип и другие характеристики;
- архитектурное решение застройки;
- системы инженерного оборудования, связи и благоустройства;
- организация движения транспортных средств и пешеходов;
- территории общего пользования.
Проект застройки, разработанный по заказу:
- органов местного самоуправления, утверждается этими органами с учетом мнения населения;
- физических и юридических лиц, согласовывается и утверждается в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Строительство на объект недвижимости допускается только при наличии специального разрешения.
Разрешение на строительство – это документ, который удостоверяет право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости
осуществить застройку земельного участка и благоустройство территории.
Для получения разрешения на строительство требуются:
1. Заявление физического или юридического лица;
2. Документы, удостоверяющие права на земельные участки;
3. Утвержденный пакет проектной документации на строительство.
Разрешение на строительство выдается не более чем на три года, но срок может быть продлен на основании заявления заказчика.
Порядок продления действия разрешения на строительство устанавливается органами местного самоуправления.
Контроль за работами по строительству возлагается на органы архитектуры и градостроительства или на органы государственного архитектурно-строительного
надзора Российской Федерации.
IV. Правовой режим земельных участков для жилищного, дачного, гаражного строительства и предпринимательской деятельности.
Земельные участки для индивидуального жилищного строительства используются для возведения жилых домов и служебно-хозяйственных строений.
Согласно действующему законодательству застройщик имеет право на получение или приобретение земельных участков для строительства жилья в зонах, предусмотренных
градостроительной документацией.
Органы местного самоуправления обязаны предоставить в пользование, аренду, собственность или продать земельные участки с момента обращения в срок для:
- физического лица - не более одного месяца;
- юридического лица – не более двух месяцев.
Граждане имеют право на получение (или приобретение) земельных участков для жилищного строительства независимо от наличия другого жилого помещения
(или недвижимости в жилищной сфере), в том числе в других населённых пунктах.
Необоснованный отказ органов местного самоуправления в предоставлении (или продаже) земельных участков для жилищного строительства влечёт за собой штрафные
санкции, предусмотренные законодательством.
Земельный участок, отведенный под жилищное строительство должен быть использован по назначению в сроки, устанавливаемые органами местного самоуправления.
При превышении установленного срока органы местного самоуправления применяют к застройщику санкции, предусмотренные законодательством.
Земельные участки для дачного строительства используются для возведения жилого дома, хозяйственных построек, организации отдыха,
выращивания овощей, ягод, фруктов и цветов.
Правовой режим аналогичен правовому режиму земель, используемых для ведения садоводчества и огородничества (Федеральный закон
«О ведении гражданами садоводчества и огородничества для собственных нужд).
Земельные участки для гаражного строительства используют для возведения построек, необходимых для хранения и обслуживания автомобилей
и других средств транспорта.
Земли для кооперативного гаражного строительства состоят:
- из земель общего пользования, которые находятся в пользовании гаражно-строительных кооперативов;
- из земель, которые находятся в пожизненном наследуемом владении гражданина (или члена кооператива).
При строительстве гаражно-строительного кооператива многоярусного гаража земельные участки предоставляются в бессрочное (постоянное) пользование или аренду.
Земли общего пользования – это земли, занятые охранными зонами, дорогами, проездами и другими сооружениями, и объектами общего пользования.
На земли общего пользования выдается документ, удостоверяющий право на землю.
Земельные участки для предпринимательской деятельности предназначены для возведения построек, необходимых для выполнения хозяйственной деятельности.
Порядок приватизации земельных участков для предпринимательской деятельности регулируется указами Президента Российской Федерации.