Лекция 11. СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ,
ОБРЕМЕНЕНИЯ (ОГРАНИЧЕНИЯ) ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ,
ПОДЛЕЖАЩИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
1. Сделка. Виды сделок.
2. Обременения (ограничения) прав.
Сделка – это действия заинтересованных сторон на получение права использовать недвижимое имущество или стать собственником объектов недвижимости.
Все сделки на недвижимое имущество заключаются в письменной форме в виде договора, то есть соглашения о выполнении действий, подлежат обязательному нотариальному
удостоверению (подтверждению) и государственной регистрации прав.
Сделки с недвижимым имуществом по характеру их проведения делятся на следующие группы:
1. Смена собственника;
2. Изменение состава собственников;
3. Включение дополнительных правообладателей;
4. Фиктивные операции.
Первая группа «Смена собственника» - это следующие категории сделок:
- стандартная купля-продажа;
- обмен;
- наследство;
- приватизация;
- продажа залоговых обязательств;
- национализация;
- пожизненная рента;
- дарение;
- продажа коммерческих предприятий.
Такие операции всегда имеют две стороны: продавец и покупатель, наследодатель и наследник государство и наниматель социального жилья и т.д.
Переход прав происходит между ними без участия третьих лиц.
Вторая группа «Изменение состава собственников» - это сделки с недвижимым имуществом с долевым участием:
- акционирование предприятий;
- раздел имущества между физическими и юридическими лицами;
- долевое строительство;
- ипотека и другие виды залоговых кредитов;
- расселение;
покупка недвижимости в кондоминиуме;
- ликвидация предприятий.
Имущество является долевым и при операциях с недвижимостью меняется количество собственников. Одни сохраняют за собой право собственности,
а другие – по разным причинам могут его утратить.
Третья группа «Включение дополнительных правообладателей» - включает сделки с недвижимостью в виде:
- вложения инвестиций;
- реконструкция и расширение объектов;
- доверительное управление недвижимостью;
- аренда и сервитут;
- страховка.
Основной владелец сохраняет свои права, но у объекта недвижимости появляются новые пользователи, собственники и ограничения.
ПРИМЕР. Арендатор получает право использования объекта недвижимости на оговорённых условиях: благоустраивать, оплачивать помимо аренды содержание и т.д.
У собственника объекта недвижимости остается возможность распоряжаться объектом в полном объеме, в том числе при необходимости расторгнуть договор аренды.
Страховая компания получает деньги, а вместе с деньгами и обязательство возместить страхователю убытки от наступления страхового случая.
Четвертая группа «Фиктивные операции» - это сделки с объектом недвижимости, которые закреплены в статье 170 Гражданского кодекса Российской Федерации
как мнимые и притворные.
Мнимые сделки – это операции, которые фактически оформляются только на бумажном носителе, а реального перехода имущества не происходит.
К такому приему часто прибегают:
- юридические лица – недобросовестные предприятия, которым грозит банкротство. Такие предприятия по сговору переписывают свое имущество на подставное
юридическое лицо (предприятие), но на самом деле объект недвижимости остается у прежних собственников.
Недвижимое имущество во время конкурсного производства нельзя реализовать, так как по документам оно уже не принадлежит банкроту;
- физические лица используют для незаконного обезличивания средств материнского капитала: фиктивная покупка квартиры, но фактически никуда не переезжали.
Притворные сделки совершаются для прикрытия каких-то операций, например, подмена предмета покупки в договоре для избежание уплаты налогов или
снижение реальной стоимости на бумажном носителе.
Государственная регистрация обременения (ограничения) вещных прав осуществляется органами государственной регистрации прав в случаях, предусмотренных законом.
К обременениям вещных прав относятся:
- право пользования;
- аренда (субаренда);
- ипотека (залог недвижимости);
- доверительное управление;
- сервитут.
К ограничениям вещных прав, которые подлежат государственной регистрации относятся:
- арест имущества;
- установленный судом запрет ответчику совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, как мера по обеспечению иска, налагаемая судом.