Персональный сайт преподавателя

СИЛАЕВОЙ НАТАЛЬИ ЮРЬЕВНЫ

• МДК 01.01. Выполнение полевых и камеральных работ по созданию геодезических сетей специального назнчения
• 1. Электронный учебник (лекции)
• 2. Практические занятия


• МДК 01.02. Выполнение топографических съемок и оформление их результатов
• 1. Электронный учебник (лекции)
• 2. Практические занятия


• МДК 02.01. Техническая оценка и инвентаризация объектов недвижимости
• 1. Электронный учебник (лекции)
• 2. Практические занятия


• МДК 02.02. Территориальное планирование
• 1. Электронный учебник (лекции)
  
• 2. Практические занятия
  


• МДК 03.01. Правовое регулирование отношений в землеустройстве, кадастре и градостроительстве
• 1. Электронный учебник (лекции)
  
• 2. Практические занятия
  


• МДК 03.02. Основы ведения единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)
• 1. Электронный учебник (лекции)
  
• 2. Практические занятия
  


• МДК 03.03. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости
• 1. Электронный учебник (лекции)
  
• 2. Практические занятия
  

• 1

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ № 1

Тема – Кадастровая оценка земель населенных пунктов.
Продолжительность – 24 часа.
Цель – Научиться определять кадастровую стоимость земель населенных пунктов.

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ

Исходный материал для выполнения практического занятие выдает преподаватель.
Справочный материал находится в приложении методических указаний.
Исходный материал:
1. Паспорт населенных пунктов.

1. Характеристика паспорта населенных пунктов
Основой проведения оценки земель населенных пунктов служат материалы, полученные в результате паспортизации.
Паспорт населенного пункта – это источник полной, достоверной и своевременной информации о населенном пункте, позволяющей наметить и пути регулирования процессов ценообразования на землю.
Паспорт населенного пункта включает сведения о административно-хозяйственной значимости населенного пункта, численности населения, земельных ресурсах, объектах социальной и производственной инфраструктуры, уровне благоустройства, сведения о инженерно-геологических условиях, состоянии окружающей среды.
Паспорт содержит как количественные, так и качественные характеристики населенного пункта и позволяет провести сравнительный анализ всех населенных пунктов в оцениваемом населенном пункте.

Таблица 1 – Исходная информация для кадастровой оценки земель населенных пунктов (сельское поселение) ПРИМЕЧАНИЕ. Некоторые данные приняты условно.

2. Бальная оценка земель населенных пунктов
После получения необходимой информации по населенным пунктам (таблица 1) следует приступить к расчету кадастровой стоимости этих земель.
Для определения кадастровой стоимости используются коэффициенты относительной ценности территорий или относительной величины – баллы, то есть проводится бальная оценка факторов в разрезе отдельных групп, влияющих на стоимость земель.
Балл – это условно-принятая величина, которая позволяет сравнивать разнокачественные оценочные показатели.
Относительная ценность земель, выраженная баллом, получается в результате сопоставления оценочной шкалы.
Оценочная шкала – это система оценочных показателей, количественно характеризующая свойства и качество различных земельных участков при их сопоставлении.
При установлении относительной ценности земель в оцениваемых населенных пунктах строятся закрытые или замкнутые шкалы.
В закрытой шкале наилучшему показателю присваивается наивысшая величина – 100 баллов, а наихудшему (или в отсутствии показателя) – 0 баллов.
3. Расчет баллов за местоположение
Расчет баллов за местоположение основан на характеристике расстояния (удаленности) населенного пункта от центров с более высоким социально-экономическим потенциалом, то есть оценивается размещение каждого населенного пункта в районной системе расселения.
Общий балл за местоположение включает расчеты баллов за расстояние до областного центра, районного центра и центра сельского поселения и учитывает наличие видов транспортной доступности.
Балл за расстояние до административного центра j уровня (ранга) рассчитывается по формуле:
Б_ij = 100% - [(R_i / R_jmax)·100] (1)
Б_ij – балл, характеризующий удаленность i-го населенного пункта от административного центра j-го уровня;
R_i – расстояние i-го (оцениваемого) населенного пункта до административного центра;
R_jmax – расстояние от самого удаленного населенного пункта до административного центра J-го уровня.
Общий балл за местоположение (Бмест.) рассчитывается по формуле:
Бмест. = (∑а_i · Б_ij)·Кт (2)
или
Бмест. = (а₁·Б_1-1 + а₂·Б_1-2 + а₃·Б_1-3)·Кт (3)
а_i – коэффициент, характеризующий удельный вес влияния расстояния до населенного пункта j-го уровня (ранга) на цену земли в долях единицы;
Б_ij – балл, характеризующий удаленность i-го населенного пункта от административного центра j-го ранга;
Кт – коэффициент, отражающий наличие транспортной доступности до населенного пункта;
а₁ – коэффициент, характеризующий влияние расстояния до краевого центра = 0,5;
а₂ – коэффициент, характеризующий влияние расстояния до районного центра = 0,3;
а₃ – коэффициент, характеризующий влияние расстояния до центра сельского поселения = 0,2;
Б_1-1 – балл за расстояние от населенного пункта до центра первого уровня (краевой центр);
Б_1-2 – балл за расстояние от населенного пункта до центра второго уровня (районный центр);
Б_1-3 – балл за расстояние от населенного пункта до центра третьего уровня (центр сельского поселения).
Коэффициенты, характеризующие удельный вес влияния расстояния i-го населенного пункта до населенного пункта j-го уровня на цену земли (а_j), рассчитываются по формуле:
а_j = К_j / ∑K_j (4)
K_j = (N_j · N_i) / R² (5)
K_j – коэффициент, характеризующий взаимное влияние i-го (оцениваемого) населенного пункта и административного центра j-го уровня;
N_j – численность населения j-го административного уровня, тыс. чел.;
N_i – численность населения i-го (оцениваемого) населенного пункта, тыс. чел.;
R – расстояние от i-го населенного пункта до административного центра j-го уровня.
Сведения о численности населения в административных центрах первого и второго уровня (ранга) приводятся в приложении.
Промежуточные расчеты коэффициента (аj) оформляются в таблице – 2.
Пример расчета (цифры условные).
Производим расчет для населенного пункта «Каменка» (данные в таблице 1).
Краевой центр – город Пермь, численность населения 1009,7 тыс. чел.
Районный центр – город Кунгур, численность населения 75,5 тыс. чел.
Центр сельского поселения – село Петрово, численность населения 1,4 тыс. чел.
1. Рассчитываются коэффициенты взаимного влияния по формуле (в расчетах используются коэффициенты, установленные на основе экспертных оценок)
K_j = (N_j · N_i) / R²
К₁ = (1009,7·0,14)/(84·84) = 141,358/7056 = 0,02
К₂ = (75,5·0,14)/676 = 0,02
К₃ = (1,4·0,14)/225 = 0,01
2. Определяется сумма коэффициентов (∑К):
∑К = К₁+К₂+К₃ = 0,02+0,02+0,1 = 0,05
3. Определяются коэффициенты, характеризующие удельный вес влияния расстояния от оцениваемого населенного пункта до населенного пункта j-го уровня (ранга) по формуле: а_j = К_j / ∑K_j
а₁ = 0,02/0,05 = 0,4
а₂ = 0,02/0,05 = 0,4
а₃ = 0,01/0,05 = 0,02
Таблица 2 – Коэффициенты влияния расстояния до административных центров

Наличие видов транспортного сообщения с оцениваемым населенным пунктом отражается коэффициент (Кт).
Кт - при наличии только водного и воздушного общественного транспорта = 0,6;
Кт - при наличии автомобильного транспорта = 1,0;
Кт - при наличии железнодорожной и автомобильной доступности = 1,2;
Кт - при наличии всех видов транспортной доступности = 1,3.
Результаты расчетов балла за местоположение отражаются в таблице - 3

Таблица 3 – Расчет баллов за местоположение

4.1 Расчет баллов за инженерную инфраструктуру
Инженерная инфраструктура охватывает качественные и количественные показатели с инженерным обустройством территории.
4.1.1 Балл за наличие дорог с твердым покрытием (асфальт) до населенного пункта J-го уровня рассчитывается по формуле:
Бʹ_ij = (R_i / R₀)·100 (6)
R_i – протяженность дороги с твердым покрытием от i-го (оцениваемого) населенного пункта до административного центра J-го уровня, км;
R₀ – общая протяженность дороги от i-го населенного пункта до соответствующего административного цента, км.
Общий балл за наличие дорог с твердым покрытием (Бпокр) определяется по формуле:
Б_покр. = ∑аʹ_j · К_п · Бʹ_ij (7)
или
Б_покр. = (аʹ₁·К_п·Бʹ_1-1) + (аʹ₂·К_п·Бʹ_1-2) + (аʹ₃·К_п·Бʹ_1-3) (8)
аʹ_i – коэффициент, характеризующий удельный вес влияния расстояния до населенного пункта j-го уровня на цену земли в долях единицы;
К_п – коэффициент за вид покрытия дороги;
Бʹ_ij – балл, характеризующий твердое покрытие дорог от i-го населенного пункта до административного центра j-го уровня;
аʹ₁ – коэффициент, характеризующий удельный вес влияния покрытия дороги до краевого центра = 0,5;
аʹ₂ – коэффициент, характеризующий удельный вес влияния покрытия дороги до районного центра = 0,3;
аʹ₃ – коэффициент, характеризующий удельный вес влияния покрытия дороги до центра сельского поселения = 0,2;
Бʹ_1-1 – балл за твердое покрытие дорог до краевого центра;
Бʹ_1-2 – балл за твердое покрытие дорог до районного центра;
Бʹ_1-3 – балл за твердое покрытие дорог до центра сельского поселения.
Если основная дорога до населенных пунктов:
- преимущественно асфальтирована (более 50%), Кп = 1,0;
- имущественно улучшена, Кп = 0,8;
- преимущественно грунтовая, Кп = 0,5.
Результаты расчетов оформляются в таблице – 4.

Таблица 4 – Расчет баллов за наличие дорог с твердым покрытием

Примечание: * - при расчетах (Бʹ1-3), отражающего покрытие показатель принимается равным 100 баллам.

4.1.2 Балл за наличие водопровода (Б_вода) в населенном пункте зависит от удельного веса домов с вводом воды в жилые дома и обеспеченности водоразборными колонками:
- балл, отражающий водопровод (ввод в жилые дома) принимается в полном объеме от удельного веса домов, характеризующих данный показатель;
- балл, отражающий наличие водоразборных колонок принимается в половинном объеме от удельного веса домов, обслуживаемых водоразборными колонками;
Водоснабжение за счет колодцев не учитывается.
Баллы определяются по формуле:
Б_вода = В+0,5·К (9)
В – удельный вес домов с водопроводом, %
К – удельный вес домов, обслуживаемых водоразборными колонками, %
ПРИМЕР. Село Петрово – Б_вода = 10+0,5·65 = 42,5 балла.

4.1.3 Балл за наличие газопровода (Б_газ) зависит от удельного веса домов с централизованным газоснабжением и домов с привозным газом.
Расчеты ведутся по формуле:
Б_газ = Ц_газ+0,5·П (10)
Ц_газ – удельный вес домов с централизованным газоснабжением, %
П – удельный вес домов с привозным газом.

4.1.4 Балл за обеспеченность централизованным теплоснабжением (Б_тепло) зависит от удельного веса домов с централизованным теплоснабжением и смешанным отоплением.
Расчеты ведутся по формуле:
Б_тепло = Ц_тепло+0,5·С (11)
Ц_тепло – удельный вес домов с централизованным теплоснабжением, %
С – удельный вес домов со смешанным отоплением, %.

4.1.5 Балл за обеспеченность канализацией (Б_кан) равен удельному весу домов с данным показателем.
4.1.6 Балл за наличие улиц с твердым покрытием (Б_{покр.улиц}) равен удельному весу площадей улиц и проездов населенного пункта с данным показателем.

4.1.7 Балл за обеспеченность телефонной связью (Б_тел.) равен удельному весу телефонизированных домов.
Общий балл, отражающий инженерное оборудование территории населенного пункта (Бинж.) соответствует сумме баллов за наличие дорог с твердым покрытием до населенного пункта, наличие газопровода, водопровода, централизованного теплоснабжения, канализации, улиц с твердым покрытием и телефонизации, умноженных на коэффициент влияния каждого фактора:
_Бинж. = ∑а''_i · Б_i (12)
или
Б_инж.=(а''₁·Б_покр.)+(а''₂·Б_вода)+(а''₃·Б_газ)+ (а''₄·Б_тепло)+(а''₅·Б_кан)+(а''₆ ·Б_{покр.улиц})+(а''₇·Б_тел) (13)
а''_i – коэффициент, характеризующий удельный вес влияния отдельного показателя инженерного благоустройства i-го населенного пункта на цену земли;
а''₁ = 0,25 – коэффициент, характеризующий удельный вес влияния дорог с твердым покрытием на балл за инженерную инфраструктуру;
а''₂ = 0,20 – коэффициент, характеризующий удельный вес влияния водопровода на балл за инженерную инфраструктуру;
а''₃ = 0,15 – коэффициент, характеризующий удельный вес влияния газовода на балл за инженерную инфраструктуру;
а''₄ = 0,15 - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния централизованного теплоснабжения на балл за инженерную инфраструктуру;
а''₅ = 0,10 - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния канализации на балл за инженерную инфраструктуру;
а''₆ = 0,10 - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния улиц и проездов с твердым покрытием на балл за инженерную инфраструктуру;
а''₇ = 0,05 - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния наличия телефонизации на балл за инженерную инфраструктуру.
Б_i – балл за наличие отдельного показателя инженерного благоустройства i-го населенного пункта.
Результаты расчетов оформляются в таблице – 5.

Таблица 5 – Расчет баллов за инженерную инфраструктуру

4.2 Расчет баллов на социальную структуру Формирование системы показателей социальной инфраструктуры основано на качественной и количественной характеристиках.
Социальная инфраструктура включает:
- школы, детские сады;
- учреждения культуры;
- больницы, поликлиники;
- ФАП (фельдшерско-акушерские пункты), амбулатории;
- объекты социального и бытового обслуживания.
С учетом нормативов СНиП (строительных норм и правил) по каждому объекту социальной инфраструктуры определен процент амортизации, вводится попрвочный коэффициент на год возведения здания.
Балл, характеризующий социальную инфраструктуру в – это баллы за наличие и вместимость школ, детских садов, клубов, наличие медицинских учреждений, магазинов и возможность приема телепередач.

4.2.1 Балл за наличие и вместиместь школ (Б_шк.i) определяется по формуле:
Б_шк.i = (А_i/А_норм)·100·К_ш·К_пд (14)
А_i = (W_i/N_i)·1000 (15)
A_i – удельный показатель вместимости школ в i-ом населенном пункте;
А_норм – номативный удельный показатель вместимости школ (принимается равным 160 ученических мест на 10000 жителей);
Кш – коэффициент за уровень школ:
Кш – 1,0 – средняя школа;
Кш – 0,7 неполная средняя школа (основная);
Кш – 0,3 – начальная школа;
Кпд – коэффициент пешеходной доступности;
W_i – вместимость школы в i-том населенном пункте, чел.;
N_i – численность населения в i-том населенном пункте, чел.;
ПРИМЕЧАНИЕ. Если Аi ˃Анорм, то балл за наличие и вместимость школ, принимается равным 100.
Результаты расчетов оформляются в таблице 6.

Таблица 6 – Расчет баллов за наличие и вместимость школ

4.2.2 Балл за наличие и вместимость детских дошкольных учреждений (Бд.сад_i) определяется по формуле:
Бд.сад_i = (B_i/В_норм)·100·К_пд (16)
B_i = (V_i/N_i)·1000 (17)
В_i – удельный показатель вместимости детских дошкольных учреждений в i-том населенном пункте;
В_норм – нормативный удельный показатель вместимости детских дошкольных учреждений (принимается равным 100 мест на 1000 жителей);
К_пд – коэффициент пешеходной доступности;
V_i – вместимость детских дошкольных учреждений в i-том населенном пункте, чел.;
N_i – численность населения в i-том населенном пункте, чел.
ПРИМЕЧАНИЕ. Если Вi ˃ Внорм, то балл за наличие и вместимость дошкольных учреждений принимается равным 100.
Результаты расчетов оформляются в таблице 7.

Таблица 7 – Расчет баллов за наличие и вместимость детских дошкольных учреждений

4.2.3 Балл за наличие и вместимость клубов, домов культуры (Бкл_i) определяется по формуле:
Бкл_i = (D_i/D_норм)·100·К_пд (18)
D_i = (Q_i/N_i)·1000 (19)
D_i – удельный показатель вместимости клуба, дома культуры в i-том населенном пункте;
D_норм – нормативный удельный показатель вместимости учреждений культуры (80 мест на 1000 жителей);
К_пд – коэффициент пешеходной доступности;
Q_i – вместимость клуба, дома культуры в i-том населенном пункте, чел.;
N_i – численность населения в i-том населенном пункте, чел.
ПРИМЕЧАНИЕ. Если Di ˃ Dнорм, то балл за наличие и вместимость кулубов и домов культуры принимается равным 100.
Результаты расчетов оформляются в таблице 8.

Таблица 8 – Расчет баллов за наличие и вместимость клубов

4.2.4 Балл за наличие медицинских учреждений (Бмед_i) определяется исходя из следующий шкалы:
Стационар + амбулатория (поликлиника) 100;
Амбулатория 80;
Фельдшерско – акушерный пункт (ФАП) 50;
Медпункт 20;
Отсутствие медицинских учреждений

(см. продолжение практического занятия № 1)