Лекция 2. ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
1. Земельный участок: понятие и сущность.
2. Специфические свойства земельного участка как объекта оценки.
3. Рынок земельных участков.
Земля (земельные участки) – это основное богатство любого государства и важнейший показатель её ресурсного потенциала.
Земельный участок (земля) – это природная основа рынка недвижимости и является объектом гражданских прав с особым правовым статусом,
призванным обеспечить охрану и воспроизводство земельных ресурсов в интересах будущих поколений.
Ценность земельного участка (земли) заключается в его основных характеристиках:
- земельный участок (земля) является уникальным по своему местоположению и внешнему окружению;
- земельный участок (земля) является недвижимым в вещественном отношении;
- земельный участок (земля) долговечен, а его стоимость со временем увеличивается;
- предложение земли (земельного участка) ограничено природой;
- земельный участок (земля) может использоваться людьми для различных целей.
Земельный участок (земля) – это недвижимое имущество, которое наделено следующими юридическими правами:
1. Границы земельного участка должны быть определены, то есть отмечены межевыми знаками или иным образом на местности;
2. Установлены права собственности и другие вещные права на земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения и другие объекты недвижимости;
3. Данные о земельном участке и других объектах недвижимости должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Земельный участок как объект оценки характеризуется следующими специфическими свойствами:
1. Происхождением - невоспроизводимый, естественная часть природы, базовый ресурс всех благ, которые существуют независимо от воли людей,
не является результатом предшествующего труда;
2. Длительностью хозяйственного кругооборота – бесконечное использование в общем и частном;
3. Возможностью использования в различных целях как:
- средство производства ресурсов, необходимых для отраслей экономики (лесные участки земли) и продуктов питания (сельскохозяйственные земли);
- область социально – экономического развития – земельные участки являются пространственной основой для расположения других объектов недвижимости;
- основа жизни и деятельности человека;
4. Формой функционирования в сфере предпринимательства – натурально - вещественной и стоимостной (денежной);
5. Степенью подвижности – земельный участок абсолютно неподвижен. Нельзя физически переместить земельный участок в более удобное место;
6. Состояние потребительской формы в процессе использования – сохраняется натуральная форма земельного участка в течение всего периода использования
и не использования;
7. Износом в процессе использования – не применяется в отношении земельных участков износ (физический или моральный) и амортизация;
8. Изменение стоимости во времени – стоимость не снижается, а повышается из-за растущего дефицита земельных участков, инфляции и других факторов;
9. Качеством – земельные участки имеют разное качество в зависимости от местоположения и характеризуется специфической полезностью каждого конкретного
земельного участка;
10. Взаимозаменяемостью – земельный участок не может быть заменен другими средствами производства;
11. Возможность сервитута – право ограниченного пользования чужим земельным участком;
12. Формированием потребительской стоимости – осуществляется естественными силами в течении тысячелетий приложения труда и капитала.
Для развития нормальных рыночных отношений в инфраструктуре национальных рынков России существует рынок недвижимости.
Рынок недвижимости – это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.
Рынок недвижимости делится на:
- рынок жилья;
- рынок коммерческой недвижимости;
- рынок земельных участков.
Рынок земельных участков имеет следующие особенности:
1. Объекты на рынке земельных участков сложно стандартизировать, сортировать и покупать по образцам, так как каждый земельный участок имеет
конкретное местоположение, физические характеристики и ценность земельных участков зависит от внешнего окружения;
2. Предложение на рынке земельных участков неэластично (выступает как фиксированная величина, ограниченная смой природой). Спрос зависит от
местоположения земельного участка.
3. Земельные участки на рынке недвижимости выступают в качестве права на объект;
4. Сделки с земельными участками требуют значительных инвестиций – развитие рынка земельных участков зависит от возможностей заемного финансирования.
Земля – это сложный объект в экономической оценке земельных участков в составе недвижимости, что обусловлено:
- спецификой объекта;
- недостаточной разработанностью нормативно-правовой базы;
- неразвитостью земельного рынка в стране.