Лекция 4. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
1. Цели оценки земельного участка.
2. Принципы оценки земельного участка.
Оценка земельного участка – это деятельность по систематизированному сбору и анализу данных, которые необходимы для определения стоимости земель
(земельных участков) различного целевого назначения на основании действующего законодательства и стандартов.
Результат оценки земельных участков существенно зависит от целей оценки, к которым относятся:
- удовлетворения потребностей рынка земельных участков;
- создание базы для налогообложения;
- реальное отражение стоимости земельного участка в бухгалтерском учете предприятия.
Удовлетворения потребностей рынка земельных участков. При оценке земельных участков (и других объектов недвижимости) используются следующие виды стоимости:
Рыночная стоимость – это цена, по которой объект оценки отсуждается на открытом рынке в условиях конкуренции (влияние спроса и предложения).
Рыночная стоимость земельных участков рассчитывается при операциях:
- купли-продажи и/или сдачи в аренду;
- при определении стартовых цен на конкурсах или аукционах;
- для учета земельных участков в активах предприятия с целью привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций.
Инвестиционная стоимость – это стоимость объекта оценки, которая определяется при обосновании инвестиционных проектов.
ИНВЕСТИЦИИ – это вложение денежных средств в ценные бумаги, имущество, имущественные права для сохранения их и приумножения.
Ликвидационная стоимость – это стоимость объектов недвижимости на момент закрытия предприятия и составляет разность между выручкой от продажи
активов предприятия на рынке недвижимости (земельном рынке) и затратами на ликвидацию.
Специальная стоимость – это стоимость, для определения которой в договоре об оценке (или нормативно-правовом акте) оговариваются условия,
не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанные в стандартах оценки.
Справедливая стоимость – это денежная сумма, за которую может быть обменен актив в коммерческой сделке между заинтересованными сторонами.
Кадастровая стоимость определяется методом массовой оценки в соответствии с законодательством и определяется оценщиком для целей налогообложения.
Синергетическая стоимость – это дополнительный элемент стоимости, которая создается за счет сочетания двух и более имущественных интересов,
то есть стоимость имущественного интереса, получаемая в результате их объединения, выше, чем сумма первоначальных имущественных интересов.
Создание базы для налогообложения. Основными источниками денежных средств поступлений в бюджет являются:
- налог на землю или недвижимость (относится к местным налогам);
- налог на доходы физических и юридических лиц от сдачи в аренду объектов недвижимости (в том числе земельных участков);
- регистрационные сборы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- плата за предоставление информации из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Реальное отражение стоимости земельных участков в бухгалтерском учете предприятий. Кроме текущего использования земельного участка в обычном режиме
эксплуатации, земельный участок может быть задействован во вторичном использовании – хозяйственном обороте (аренда, залог, эмиссионное обеспечение),
так как у земельного участка существует функция обеспечения движения других видов капитала.
НАПРИМЕР, земельный участок, оформленный в собственность предприятия, может быть включен в материальные активы по рыночной стоимости на основе отчёта
об оценке независимого оценщика и может осуществить дополнительную эмиссию ценных бумаг.
Принципами оценки земельных участков являются:
1. Принцип полезности. Чем больше земельный участок способен удовлетворить потребности собственника (пользователя), тем выше его полезность и стоимость;
2. Принцип замещения. Данный принцип учитывает возможность выбора для покупателя, то есть при наличии определенного числа (по полезности и доходности)
земельных участков самым высоким спросом будут пользоваться участки с наименьшей ценой;
3. Принцип ожидания определяется тем, какой подход или удобства от использования земельного участка, включая выручку от последующей продажи, ожидает
потенциальный покупатель (инвестор);
4. Принцип остаточной продуктивности раскрывает особое положение земельных участков в системе факторов производства и объясняет, почему остаточная
стоимость может быть подвержена сильным колебаниям;
5. Принцип предельной производительности. Добавление факторов производства или улучшений к земельному участку эффективно до тех пор, пока чистая
отдача увеличивается быстрее затрат;
6. Принцип сбалансированности. Все факторы, обуславливающие полезность или доходность земельного участка сбалансированы между собой таким образом,
чтобы достигалась максимальная стоимость земли;
7. Принципы спроса и предложения – это взаимозависимость между растущей потребностью (спросом) в земельных участках и природной ограниченностью их предложениям;
8. Принцип конкуренции. Цены на земельные участки устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению
максимальной прибыли;
9. Принцип изменения внешней среды – это учет при оценке земельных участков изменений экономических, социальных и/или юридических условий, при которых
используется земля и учет внешнего окружения.
Все принципы оценки земельных участков взаимосвязаны и в зависимости от специфики используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.