Лекция 5. КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
1. Перечень земельных участков сельскохозяйственного назначения.
2. Определение УПКС (удельного показателя кадастровой стоимости) по группа земельных участков.
Кадастровая оценка – это определение кадастровой стоимости объекта недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации,
в том числе для целей налогообложения.
Основными этапами определения кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения являются:
1. Формирование перечня земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения;
2. Определение удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) земель сельскохозяйственного назначения;
3. Производится расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.
Кадастровая стоимость (оценка) земель сельскохозяйственного назначения определяется с учетом перечня земельного участка и делится на шесть групп:
Первая группа – земли, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища;
Вторая группа – земли, используемые для выращивания технических культур, многолетних насаждений ягодников, винограда, риса.
ТЕХНИЧЕСКАЯ КУЛЬТУРА – это сельскохозяйственные культуры, которые выращивают как сырье для отраслей промышленности:
- масленичные (соя, подсолнечник, рапс, олива и т.д.);
- волокнистые (лен, хлопок, джут);
- клубнеплодные (картофель, кукуруза, сахарная свекла);
- тонизирующие (чай, кофе-бобы, какао-бобы);
- пряности, табак.
Третья группа – земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, которые используются для производства, хранения и первичной обработки культур
сельскохозяйственного назначения;
Четвертая группа – земли, занятые водными объектами, которые используются в предпринимательской деятельности;
Пятая группа – земли, на которых располагаются леса;
Шестая группа – прочие земли: болота; нарушенные земли; земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками).
Перечень земельных участков –это описание оцениваемых земельных участков в разрезе количественных и качественных характеристик при соблюдении
следующих требований:
- полнота предоставления сведений по географическому признаку;
- полнота предоставление сведений по объектам оценки;
- непротиворечивость данных;
- наличие графики у объектов оценки.
Перечень должен содержать сведения обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории.
Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) – это кадастровая стоимость в расчёте на единицу площади объекта недвижимости.
Определение удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС), отнесенных к первой группе земель сельскохозяйственного назначения, осуществляется в
следующем порядке:
- определяется перечень почвенных разновидностей и площади, которая занимает каждая из них;
- определяются сельскохозяйственные культуры, возможные к выращиванию, в разрезе почвенных разновидностей;
- производится выбор допустимых чередований посевов (севооборот);
- определяется нормативная урожайность каждой сельскохозяйственной культуры из перечня культур;
- определяется рыночная цена для каждой сельскохозяйственной культуры;
- выполняется расчёт валового дохода на единицу площади для каждой сельскохозяйственной культуры;
- определяются затраты на единицу площади на возделывание и уборку сельскохозяйственной культуры;
- выполняется расчёт валового дохода на единицу площади для каждого севооборота;
- выполняется расчёт затрат на единицу площади на поддержание плодородия почв для каждого севооборота;
- определяется значение коэффициента капитализации земельной ренты.
Перечень почвенных разновидностей, перечень культур, нормативная урожайность каждой сельскохозяйственной культуры определяются на основе данных почвенных обследований
и материалов агроклиматического районирования территории субъекта Российской Федерации (региона).
Площади почвенных разновидностей в составе земельного участка определяются путем соотнесения границ почвенных разновидностей, которые устанавливаются
на основе почвенных карт и границ земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, устанавливаемых на основе Единого государственного
реестра недвижимости.
Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) второй и четвертой групп принимаются равными удельным показателям рыночной стоимости этих земель.
Определение удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС) третьей группы осуществляется в следующем порядке:
1. Группировка земельного участка, в границах которых расположены эти земли;
2. Определение эталонного земельного участка в составе каждой группы;
3. Определение рыночной стоимости земель в составе эталонного земельного участка;
4. Расчёт удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) этих земель.
Определение эталонного земельного участка – это выделение в составе каждой группы земельных участков, находящимися в модальном интервале
(интервале наиболее часто встречающихся значений).
Определение рыночной стоимости земель в составе эталонного земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Удельный показатель рыночной стоимости земель определяется путем деления рыночной стоимости эталонных земельных участков на их площадь.
Для земель пятой группы стоимость устанавливается в размере значения удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) земель лесного фонда.
Для земель шестой группы кадастровая стоимость земельного участка определяется путем суммирования удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС)
различных видов и площадей, которые заняты этими землями в границах земельного участка.