Лекция 6. КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЁННЫХ ПУНКТОВ
1. Способы (методические подходы) определения стоимости земельных участков в разрезе видов разрешённого использования земель.
Кадастровая оценка земель – это к потребительной стоимости земельного участка населённых пунктов в границах кадастрового учета.
Кадастровая стоимость – это стоимость в денежном выражении, которая получается в результате кадастровой оценки.
Расчет кадастровой стоимости земельных участков населённых пунктов производится следующими способами (методическими подходами):
1. Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков;
2. Определение кадастровой стоимости земельных участков на основе индивидуальной оценки их рыночной стоимости;
3. Определение кадастровой стоимости земельных участков на основе минимальных или средних удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС) земель и видов
разрешенного использования;
4. Установление величины кадастровой стоимости земельных участков номинала;
5. Определение кадастровой стоимости на основе соотношений между видами разрешенного использования земельных участков в составе населенных пунктов
численностью от 20 000 до 50 000 жителей.
Первый способ (методический подход). Построение статистических моделей используется при оценке земельных участков по видам разрешённого использования,
предназначенные для размещения:
- домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки;
- домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки;
- гаражей и автостоянок;
- дачного строительства, садоводства и огородничества;
- объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания;
- гостиниц;
- офисных зданий делового и коммерческого назначения;
- объектов рекреационного и лечебно- оздоровительного назначения;
- производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально - технического, продовольственного снабжения,
сбыта и заготовок;
- электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов;
- административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.
Методологический подход (способ) предусматривает следующий порядок расчета кадастровой стоимости:
1. Определение состава факторов стоимости земельного участка;
2. Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельного участка;
3. Группировка земельных участков;
4. Сбор рыночной информации о земельных участках и других объектов недвижимости;
5. Построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельного участка;
6. Расчет кадастровой стоимости земельного участка.
Состав факторов стоимости земельного участка определяется для каждого вида разрешенного использования земельных участков и включаются только те факторы,
которые оказывают существенное влияние на стоимость земельного участка и проводится группировка земельных участков.
Для каждой группы земельных участков осуществляется построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости путем определения значений коэффициентов
(параметров) модели.
Второй способ (методический подход) предусматривает расчет кадастровой стоимости земельного участка на основе индивидуальной оценки их рыночной
стоимости и используется для земель, предназначенных для размещения портов, водных и железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов
и земель, занятых водными объектами, находящимися в обороте.
В качестве рыночной информации используются:
- цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека);
- цены предложения (купля-продажа, аренда);
- цены спроса (купля-продажа, аренда);
- информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов, установленной в отчетах об оценке;
- коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости;
- иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.
Третий способ (методический подход) используется для земельных участков видов разрешенного использования:
1. Предназначенные для:
- разработки полезных ископаемых;
- размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог;
- размещения искусственно созданных внутренних водных путей;
- размещения причалов, пристаней;
- размещения полос отвода железных и автомобильных дорог;
- размещения водных путей, трубопроводов;
- размещения кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации;
- размещения воздушных линий электропередачи;
- размещения конструктивных элементов и сооружений, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных
и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи;
- размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов;
2. Занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами;
3. Предназначенные для сельскохозяйственного использования.
Кадастровая стоимость определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) для каждого земельного участка в составе видов
разрешенного использования на площадь данного земельного участка:
КС = УПКС · Q
КС – кадастровая стоимость, руб.;
УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости (для каждого земельного участка свой);
Q – площадь земельного участка, кв. м.
Четвертый способ (методический подход) – установление величины кадастровой стоимости земельного участка в размере номинала используется для земельных участков,
занятых улицами, проспектами, площадями, шоссе, аллеями, бульварами, переулками, проездами, тупиками, набережными, изъятыми и ограниченными в обороте водными объектами,
полос отвода водоемов и коллекторов, а также для земельных участков из земель резерва.
Для таких земельных участков кадастровая стоимость не рассчитывается, а устанавливается равной одному рублю за земельный участок.
Пятый способ (методический подход) используется для расчета кадастровой стоимости земель сельских населенных пунктов с численностью
от 20 000 до 50 000 жителей.
Кадастровая стоимость земельных участков в составе сельских населенных пунктов вида разрешенного использования (улицы, аллеи и т.п.)
устанавливается согласно четвертому методическому подходу — по номиналу, в размере одного рубля за земельный участок.
Если земельный участок из состава земель населенных пунктов имеет несколько видов разрешенного использования, то его кадастровая стоимость устанавливается
на основе того из них, для которого значение кадастровой стоимости наибольшее.