Лекция 7. КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ПРОМЫШЛЕННОСТИ
И ОСОБО ОХРАНЯЕМЫХ ТЕРРИТОРИЙ
1. Кадастровая оценка земель промышленности.
2. Кадастровая оценка земель особо охраняемых территорий.
Кадастровая оценка земель промышленности.
Для целей оценки земельные участки категории земель промышленности делятся на шесть групп:
Первая группа – это земельные участки для размещения:
- наземных объектов космической деятельности;
- объектов воздушного транспорта;
- объектов гидроэлектростанций, атомных станций, ядерных установок;
- пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
-хранилищ радиоактивных отходов.
Для этой группы кадастровая стоимость земельного участка принимается равной его рыночной стоимости.
Вторая группа – это земельные участки:
- для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений;
- для установления полос отвода железных дорог;
- переданные в аренду для сельскохозяйственного использования.
Порядок оценки земельного участка включает:
1. Кластеризацию земельных участков;
2. Расчет рыночной стоимости в составе кластеров;
3. Проверку достаточности связи между рыночной стоимостью земельного участка и факторами кластеризации;
4. Определение УПКС (удельного показателя кадастровой стоимости).
КЛАСТЕР – (англ. – гроздь, группа, скопление) – это объединение нескольких однородных элементов.
Определение кадастровой стоимости земельного участка осуществляется с использованием информации о рыночных ценах и арендной плате за земельный участок.
Третья группа включает земельные участки под объектами дорожного сервиса, размещенные на полосах отвода автомобильных дорог. Кадастровая стоимость
третьей группы земельных участков определяется в следующей последовательности:
- кластеризация земельного участка;
- определение эталонного земельного участка для каждого из кластеров;
- расчет рыночной стоимости эталонных земельных участков;
- определение УПКС (удельного показателя кадастровой стоимости) путем деления рыночной стоимости эталонного земельного участка на его площадь;
- определение кадастровой стоимости земельного участка (в каждом кластере) путем умножения УПКС (удельного показателя кадастровой стоимости) на его площадь.
Четвертая группа – это земельные участки для:
- разработки полезных ископаемых;
- размещения воздушных линий электропередач;
- размещение железнодорожных путей, автомобильных дорог и дорожных сооружений;
- установление полос отвода железных и автомобильных дорог;
- размещение искусственно созданных внутренних водных путей, береговой полосы, нефтепроводов, газопроводов и трубопроводов.
Расчет кадастровой стоимости – это:
1. Определение УПКС (удельного показателя кадастровой стоимости);
2. Умножение УПКС (удельного показателя кадастровой стоимости) на площадь оцениваемого земельного участка.
Пятая группа включает земельные участки для размещения:
- эксплуатационных предприятий связи;
- объектов железнодорожного транспорта;
- автовокзалов и объектов автомобильного транспорта;
- морских и речных портов и объектов внутреннего водного транспорта;
- охранных, санитарно-защитных и технических зон.
Кадастровая стоимость определяется путем умножения УПКС (удельного показателя кадастровой стоимости) на площадь оцениваемого земельного участка.
Шестая группа – это земельные участки для:
- нужд Вооруженных Сил Российской Федерации;
- производства вооружения, военной техники и боеприпасов и т.д.
Кадастровая стоимость определяется путем умножения УПКС (удельного показателя кадастровой стоимости) на площадь оцениваемого земельного участка.
Кадастровая оценка земель особо охраняемых территорий.
Категории земель особо охраняемых территорий делится на две группы:
Первая группа – это земли:
1. Особо охраняемых природных территорий:
- государственные заповедники;
- национальные и природные парки;
- государственные природные заказники;
- дендрологические парки и ботанические сады;
2. Природоохранного значения;
4. Пригородных зелёных зон;
5. Историко-культурного назначения;
6. Учебно–туристических троп, трассы;
7. Особо ценные.
Кадастровая стоимость земель первой группы определяется на основании следующих показателей:
- удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС);
- коэффициента ценности экосистемы, который представляет собой показатель, характеризующий запас биомассы, эффективность и гармоничность структуры природных комплексов;
- коэффициента уникальности биоразнообразия для преобладающего на земельном участке типа экосистемы.
- удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС);
- площади оцениваемого земельного участка.
КОЭФФИЦИЕНТ УНИКАЛЬНОСТИ– это показатель,который характеризует долю видов растений и животных, занесённых в Красную книгу Российской Федерации;
Вторая группа – это земли:
1. Рекреационного назначения;
2. Лечебно – оздоровительных местностей и курортов.
Определение кадастровой стоимости второй группы земельных участков осуществляется в следующем порядке:
- составляется перечень земельных участков;
- производится кластеризация земельных участков;
- определяется в каждом кластере эталонного земельного участка, который имеет средние или наиболее часто встречающиеся («обычные») характеристики;
- производится расчет рыночной стоимости эталонных земельных участков;
- определяется кадастровая стоимость земельного участка путем корректировки рыночной стоимости эталонного земельного участка методом сравнения продаж.
Для земель второй группы типовой перечень факторов кластеризации включает:
1. Расстояние до места преимущественного проживания отдыхающих (км);
2. Расстояние до ближайшего поселения (км);
3. Дорога (покрытие);
4. Сезонность (лето/круглый год);
5. Наличие водных объектов (да/нет);
6. Наличие лесных массивов (да/нет);
7. Экологическая ситуация;
8. Престижность местоположения.